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O novo Minha Casa Minha Vida, que o governo federal promete apresentar em julho, altera a forma de atender às famílias de menor renda. Aquelas que recebem até R$ 2,6 mil por mês e forem contempladas pelo programa, terão acesso a um imóvel com aluguel subsidiado pelo governo federal, mas a propriedade e direito de posse serão mantidos nas mãos do poder público. Segundo entrevista do ministro do Desenvolvimento Regional, Gustavo Canuto, concedida ao jornal O Estado de S. Paulo, a ideia do governo é combater a comercialização irregular dos imóveis. Nesse sistema, chamado de Locação Social, a família ganha o direito de ocupar o imóvel pagando um valor mínimo de aluguel mas não tem o direito de posse, não pode vender a moradia.

Para o vereador Police Neto, autor de projeto de lei que cria regras e incentivos para o programa de Locação Social em São Paulo, a cidade pode e deve ser protagonista desse novo modelo de acesso à moradia popular, capaz de acelerar a oferta de habitação digna. “Com o déficit de mais de 500 mil unidades habitacionais para a população de baixa renda, São Paulo pode ter, a partir da Locação Social, do Serviço de Moradia Social e da Locação Social Incentivada, uma fórmula verdadeira para acelerar as entregas e reduzir o custo unitários das unidades”, explica Police. “O governo federal já reconhece isso e anuncia que pretende levar o Minha Casa Minha Vida para essa nova fórmula. Esse é o momento de a cidade de São Paulo sair na frente e entregar um novo programa eficiente e com controle social.”

A iniciativa cria um marco legal hoje inexistente no município e, entre outros destaques, oferece incentivos para que empreendedores privados participem do programa, ampliando a oferta de moradia adequada com aluguel subsidiado para a população de baixa renda. Apresentado ainda em 2016, o projeto de lei 258/2016 foi aprovado em primeira votação e precisa de uma segunda aprovação para seguir à sanção do prefeito Bruno Covas.

O modelo de Locação Social tem sido apontado por especialistas como uma das opções mais rápidas, eficientes e modernas para aprimorar as políticas públicas de habitação em São Paulo. Hoje, a Prefeitura tem aproximadamente 900 unidades habitacionais de Locação Social em 6 empreendimentos. O modelo supera a lógica de que é preciso transferir a propriedade aos beneficiários para oferecer moradia adequada, evitando a comercialização de habitações construídas com subsídio oficial. O foco do projeto é garantir moradia principalmente para famílias que ganham até 6 salários mínimos ­- priorizando as de menor renda -, em áreas centrais, já dotadas de infraestrutura, com oferta de emprego, e localizadas a até 1200 metros de estações ou terminais de transporte coletivo.

O projeto também regulamenta o Serviço de Moradia Social, voltado para o atendimento de populações mais vulneráveis, idosos, pessoas com deficiência, moradores de rua e famílias removidas de áreas de risco ou deslocadas por força de desapropriações. Previsto no Plano Diretor Estratégico, de 2014, o Serviço de Moradia Social associa a produção habitacional de interesse social e as demais formas de intervenção urbanística com regras específicas de fornecimento de serviços públicos e investimentos em políticas sociais.

Já a Locação Social Incentivada prevê incentivos urbanísticos ou tributários para garantir a viabilidade econômica de empreendimentos privados. O objetivo é criar condições para o setor privado também produzir habitação de interesse social, por meio de retrofit (reforma e adaptação de edifícios para fins de moradia) ou novos empreendimentos. Um dos incentivos é a Transferência do Direito de Construir (TDC) para imóveis que façam retrofit dentro do programa. A TDC permite que o potencial construtivo de determinado imóvel seja vendido ou repassado para outro.

O projeto de lei prevê que o município crie o Fundo Garantidor de Locação Social para centralizar e gerenciar recursos públicos e privados destinados a garantir o pagamento dos subsídios no caso de inadimplência por parte do beneficiário dos programas de Serviço de Moradia Social, Locação Social e Locação Social Incentivada. Nenhuma família contemplada na Locação Social poderá comprometer mais do que 30% da renda mensal com o aluguel subsidiado. A gestão do programa será compartilhada entre poder público, sociedade e concessionários.

“Estudamos experiências de várias partes do mundo para construir essa legislação. A ideia em vigor até hoje, de criar conjuntos habitacionais longe de áreas centrais, onde os terrenos são mais baratos, acaba gerando enormes custos de infraestrutura e um desgaste gigantesco para a população que tem que se deslocar por longas distâncias para ir ao trabalho, por exemplo”, diz Police Neto. “Na Locação Social, a propriedade é mantida pelo setor público ou conveniados, de modo que mais famílias possam ser atendidas perto das áreas centrais.”

Principais avanços do PL Locação Social

1. Substitui gradualmente bolsa-aluguel e similares por investimentos permanentes em locação;

2. Garante viabilidade econômica, oferecendo incentivos urbanísticos e tributários para dar condições ao mercado para produzir habitação de interesse social destinada à locação em áreas próximas aos hubs de transporte coletivo e/ou com ampla oferta de emprego;

3. Cria regras flexíveis estabelecendo uma redução ou ampliação do prazo no qual o imóvel deve estar destinado a Locação Social segundo critérios urbanísticos e as diretrizes do PDE;

4. Permite que proprietários de imóveis desocupados ofereçam vagas de locação social, por prazo determinado, com garantia da Prefeitura.

5. Estabelece uma política de subsídios para que as famílias inscritas com renda de até 6 salários mínimos não comprometam mais de 30% da renda e possam morar próximo de seus locais de trabalho;

6. Estabelece condições especiais para idosos e estudantes como público-alvo preferencial dos programas de locação social;

7. Garante o aproveitamento de áreas nas quais as condições de propriedade dificultam a produção de unidades para venda – como terminais de transporte coletivo e acima de linhas férreas;

8. Regulamenta no município o Direito de Laje criado por lei federal, facilitando a regularização de imóveis, mas estabelecendo critérios mínimos de segurança e salubridade;

9. Estabelece a necessidade de uma Gestão Social, além da condominial, para garantir que as famílias removidas de áreas de risco ou em situação de rua tenham um processo de ressocialização.

Confira aqui a íntegra do PL 258/2016.

Entenda o projeto: clique aqui para ver apresentação sobre o projeto, incluindo as experiências internacionais.

Histórico

Ao longo de quatro mandatos, Police Neto tem atuado de maneira consistente na definição de políticas habitacionais. Entre outros destaques, é autor da lei da Função Social da Propriedade Urbana (Lei nº 15.234/2010), instrumento legal para combater a especulação imobiliária de imóveis ociosos ou subutilizados que estão em zoneamento voltado para habitação social, ou seja, imóveis situados em ZEIS 2 e 3 (Zona Especial de Interesse Social) e na Operação Urbana Centro. Muitos desses imóveis ficam fechados ou subutilizados à espera de valorização ou de mudança de zoneamento, impedindo seu uso como moradia. Também criou a Lei de Regularização Fundiária (Lei nº 15.720/2013), que possibilita a utilização de financiamento do programa Minha Casa, Minha Vida para a urbanização de loteamentos irregulares na cidade de São Paulo, assim como facilita a legalização desses loteamentos e a entrega do título de propriedade aos moradores.

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